Como anfitriões da Desentupidora, só nós sabemos todos os pequenos detalhes em nossas listagens que os tornam lugares excelentes para se hospedar. Aquelas coisas que não podem ser capturadas em uma descrição, como a vista ao pôr do sol ou como você decorou o espaço com bom gosto, devem ser levadas em consideração ao encontrar o preço certo, embora muitas ferramentas automáticas de precificação (incluindo as próprias do AirBnB) só levem leve em consideração os números de sua listagem, como a localização e o número de quartos.

Isso faz com que os anfitriões da Desentupidora SP definam os preços de seus anúncios por conta própria, com uma visão muito limitada de como os principais fatores podem contribuir para qual deveria ser o preço. Neste artigo, esperamos compartilhar algumas dessas percepções, detalhando os fatores que influenciam o preço de tabela. Adotamos uma abordagem baseada em dados, com base nos dados atuais do mercado do Airbnb em Seattle, WA. Com base nesses dados, descobrimos os fatores que você provavelmente já sabe que têm um grande impacto no preço, bem como aqueles que podem ser menos claros. Além disso, somos capazes de compreender as principais estatísticas sobre o impacto de determinados recursos. Por exemplo, todos nós sabemos que aumentar o número de acomodações em sua listagem pode aumentar o preço, mas em quanto? Dobrar o tamanho da acomodação dobrará o preço esperado ou a verdade é um pouco mais sutil?

Neste artigo da Desentupidora em SP, apresentamos os resultados de um estudo de análise de dados aplicado a esse problema exato, de uma forma que você não precisa ter um diploma de ciência de dados para entender. Ao final deste artigo, você terá ideias importantes baseadas em dados que o tornam um host mais informado ao definir os preços de sua listagem.

Por que não apenas usar a ferramenta inteligente de preços do Airbnb?

Resumindo, a ferramenta simplesmente define o seu preço muito baixo. Para obter alguns insights sobre o processo de pensamento do host, um estudo da Copenhagen Business School (Nunes et. Al 2019) entrevistou uma coleção de aproximadamente 90 hosts da Desentupidora em São Paulo sobre a ferramenta de precificação inteligente e registrou suas respostas. A opinião que prevalece entre os hosts é que a ferramenta define preços muito baixos e não funciona a favor dos hosts. No entanto, os anfitriões reconheceram que a ferramenta fornece uma referência para definir um preço e atua como uma boa “inspiração” ou “ponto de partida”. O jornal suspeita que a ferramenta oferece preços baixos porque o Airbnb lucra com as transações em massa (taxas de ocupação mais altas), o que é mais provável quando os preços estão baixos. Mas uma alta taxa de rotatividade de hóspedes é mais trabalhosa para o anfitrião. No entanto, o artigo não se aprofunda nessa hipótese.

Então, agora que vimos que estamos deixando dinheiro na mesa ao usar a ferramenta de precificação inteligente do Airbnb, agora vamos examinar como podemos definir melhor nosso próprio preço com base em nossas listagens exclusivas.

Por onde posso começar?

Para obter uma estimativa aproximada de quanto seu lugar atual pode valer no Airbnb, recomendamos começar com a calculadora de receita estimada da Desentupidora em São Paulo SP (Observação: isso é diferente da ferramenta inteligente de preços mencionada acima.) Ela pode ser encontrada em https: / /www.airbnb.com/host/homes. Usando o número de acomodações e a localização da sua casa na cidade, ele gera uma estimativa aproximada da renda mensal. De acordo com alltherooms.com, a taxa média de ocupação do airbnb para Seattle é de 46%. Isso significa que, para obter seu preço noturno, você pode dividir sua estimativa de renda mensal por 14. Isso lhe dará um ponto de partida confiável, que podemos ajustar com base nas nuances de seu airbnb. Por exemplo, se a renda mensal sugerida para sua propriedade é de $ 2.400 / mês, um bom lugar para começar é $ 200 por noite.

Conjunto de dados

Nesta análise, usamos os dados do Airbnb de setembro de 2021 de Seattle WA, provenientes de insideairbnb.com.

O conjunto de dados do Airbnb Seattle analisado consistia em duas partes: 1. Anúncios e seus detalhes 2. Comentários para cada anúncio.

Se tratarmos o número de comentários como uma estimativa aproximada do número de reservas do Airbnb e da demanda por Airbnbs, podemos traçar o número de comentários do Airbnb e quando eles foram postados para ter uma ideia de como a demanda por Airbnbs mudou ao longo do tempo. No enredo abaixo, vemos que a demanda por Airbnbs em Seattle tem crescido constantemente nos últimos anos. Houve uma queda no início de 2020, provavelmente devido ao COVID, mas a demanda por Airbnbs aumentou rapidamente novamente, continuando a tendência de crescimento pré-COVID. Portanto, a demanda por Seattle Airbnbs é maior do que nunca e pode continuar a crescer. A linha vermelha representa a data em que nossos dados foram extraídos.

Que tipos de propriedades existem e quais recebem o aluguel mais alto?

O primeiro passo é possuir uma propriedade onde os hóspedes possam ficar. Naturalmente, propriedades luxuosas como vilas e hotéis estão associadas a preços mais altos. Todos os fatores mantidos constantes, as vilas tendem a custar US $ 165 mais do que listagens comparáveis ​​em apartamentos, provavelmente devido à adição de privacidade e espaço no quintal.

Se você ainda não comprou uma propriedade, considere um tipo de propriedade exclusivo, como uma casa na árvore ou um barco, que estão associados a aumentos de preços de aproximadamente $ 112 e $ 50 respectivamente, todos os fatores mantidos iguais. Os hóspedes pagarão preços altos pela experiência de ficar em algum lugar que normalmente não são capazes! Seattle está localizada na água e possui inúmeras marinas para guardar um barco à vela.

Se propriedades estranhas não são sua praia, então não se preocupe! Os tipos de propriedade Airbnb mais comuns em Seattle são casas residenciais e unidades de aluguel, então você não precisa depender de um tipo de propriedade exclusivo para atrair visitantes. Você pode até mesmo ficar com a casa para si e permitir que os hóspedes fiquem em uma suíte de hóspedes ou em uma pousada.

Qual a importância da localização na determinação do preço noturno?

A localização desempenha um papel importante para aumentar o valor da propriedade e atrair mais hóspedes. Cascade, Downtown e Queen Anne são as áreas mais caras de Seattle. Esses locais são muito caros para se residir devido à facilidade de acesso a muitas empresas, restaurantes, bares e outras atividades turísticas. O gráfico abaixo mostra a localização dos imóveis em Seattle.

Além disso, ao comprar um imóvel, tenha em mente que a distância do centro da cidade é outro fator importante que influencia o preço do Airbnb. Como o centro de Seattle é o centro das atividades econômicas, profissionais e de muitas atrações, as propriedades mais próximas do centro tendem a ser mais caras. Para 1 km de distância adicional do Centro, o preço da listagem diminui em cerca de US $ 4.

Se o seu anúncio estiver em uma área com alta demanda, como Downtown, Queen Anne e Cascade, você pode maximizar o retorno do investimento. Essas áreas de alta demanda podem gerar aumentos de preços de cerca de US $ 30 a mais por noite para listagens comparáveis, em comparação com o resto de Seattle.

Que tal a capacidade da propriedade e seu efeito na determinação do preço de lista?

Outro fator importante que influencia o preço de anúncio do Airbnb é a capacidade da propriedade. Acomodações, quartos e banheiros são os mais valorizados, portanto, quanto mais camas e banheiros a propriedade, mais vale a pena a lista. Um quarto e um banheiro adicionais estão associados a um preço mais alto de $ 20 e $ 36, respectivamente, enquanto outros fatores são mantidos constantes. Portanto, tenha em mente; aquela sala de leitura extra pode ser ótima quando é só você ficar lá, mas muitos hóspedes estão viajando com grupos maiores e podem usar o espaço extra.

1. Agora que temos o local certo para alugar, vamos trabalhar em como podemos aproveitá-lo ao máximo.

O que posso fazer para aumentar o preço noturno da minha listagem atual?

Certos hóspedes requerem certos conjuntos de amenidades. Embora possam não parecer importantes para você, certas comodidades fazem a diferença entre a reserva ou não da sua listagem. Mesmo assim, essas amenidades podem ser a diferença para os hóspedes que estão em cima do muro entre vários lugares.

Ar condicionado, secadores de cabelo e banheiras de hidromassagem são todas as comodidades que podem ser adicionadas a muitos Airbnb existentes, e eles têm aumentos de preços significativos quando controlados por outras variáveis. Mesmo que sejam coisas de que você não precisa, outras pessoas geralmente preferem quando está de férias.

Permitir animais de estimação em sua Airbnb traz um adicional de $ 15 por noite. No entanto, deve-se considerar que permitir animais de estimação pode fazer com que o espaço fique mais sujo e pode causar desgaste adicional nos móveis.

Além dessas amenidades, algumas das maneiras mais importantes de obter mais receita são coisas que você pode fazer gratuitamente como anfitrião.

Como aumentar seu preço de tabela (e comentários) gratuitamente

Uma das descobertas surpreendentes neste conjunto de dados é o impacto que pequenos toques pessoais têm no preço noturno. Ao fornecer comunicação constante e amigável, você oferece um toque pessoal que é uma das melhores partes de alugar um Airbnb. Esse toque pessoal contribui para toda a experiência de tal forma que ela pode ter um valor monetário significativo, assim como uma visão fenomenal pode ter. Por exemplo, enviar uma mensagem para fazer check-in após a primeira noite é uma ótima maneira de fazer com que os convidados saibam que você se preocupa com a experiência deles. Simplesmente cumprimentando o hóspede na porta, você pode aumentar o preço noturno esperado do seu AirBnB em mais de $ 15. Os efeitos desses toques são sentidos posteriormente, à medida que os hóspedes que recebem esses níveis de tratamento fornecem avaliações de primeira linha, gerando ainda mais tráfego (e receita) para sua listagem.

“Simplesmente cumprimentando o hóspede na porta, você pode aumentar o preço noturno esperado do seu AirBnB em mais de US $ 15.”

Embora estejamos no assunto de avaliações, vamos também abordar quais informações podemos aprender com a análise de todo o conjunto de avaliações para listagens de Seattle. Entrando nesta análise, tivemos a hipótese de que os anfitriões que se comunicassem diretamente com seus hóspedes gerariam avaliações mais favoráveis. Como sabemos quais hosts se comunicam com seus convidados? Usamos o conceito de que os hóspedes que conheceram seu anfitrião são mais propensos a mencioná-lo pessoalmente ou agradecê-lo em sua avaliação. Para analisar isso, comparamos o sentimento das avaliações que mencionam o host pelo nome com aquelas que não o fazem, descobrindo que as avaliações que mencionam o host são 15% mais positivas. Além disso, observamos que 40% das avaliações mencionam o nome do host, sugerindo que a comunicação pode ser o principal impulsionador das avaliações. Uma das melhores coisas que você pode fazer para gerar avaliações, portanto, é se comunicar com seu hóspede durante a estadia e, em seguida, entrar em contato com ele e pedir uma avaliação no final.

Nessas análises, podemos aprender o que as pessoas gostam e não gostam (e aplicar esses aprendizados às nossas próprias listagens). Os comentários mais comumente associados a análises positivas são:

Host amigável

Espaço Limpo

Distância a pé das atrações

Cozinha abastecida

Por outro lado, os comentários mais associados a análises negativas são:

Sujo

Lista imprecisa

Taxas ocultas

Com base nisso, sabemos que não devemos economizar na limpeza e na comunicação.